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楼市上半场已谢幕,下半场怎么破?(干货总结)

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃房地产是一个金融属性极强的产业,最典型的两个特征就是金额大,流动性低,跟很多因素息息相关,比如政策,金融,供需,人口等,现在的全国楼市走到下半场,分化已经十分严重。今天樱桃来为你做个总结性的解剖,我会用到贝壳提供的一份数据报告,因为这些数据刚好跟我之前在文章内提到的很多观点类似。1

  来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

  房地产是一个金融属性极强的产业,最典型的两个特征就是金额大,流动性低,跟很多因素息息相关,比如政策,金融,供需,人口等,现在的全国楼市走到下半场,分化已经十分严重。

  今天樱桃来为你做个总结性的解剖,我会用到贝壳提供的一份数据报告,因为这些数据刚好跟我之前在文章内提到的很多观点类似。

  1. 宏观政策和金融

  从政策上看,房住不炒的中央方针,现在没有谁会再怀疑,不会放松!没有调控的二线城市都会陆续调控。

  

  但是调控是有周期和轮动机制的,像济南,南京等二线城市,因为调控较早,力度较大,市场相对平稳,这个平稳主要体现在两个方面,一个是成交量,一个是成交价,并且量在价先,成交量相对平稳之后,成交价也会趋于稳定。

  而像深圳,北京这些一线高压城市,调控是最早的一批,向来是楼市的风向标和排头兵,其走势对全国都有借鉴意义。

  比如北京,樱桃从去年底,包括今年初屡次在文章里明确劝大家,北京因为已经下跌20%,刚需可以考虑入手了,今年2月份发了一篇文章(央行发信号了,2018投资买房建议(干货),)现在回头看依然适用,投资止步,刚需看情况出手,新房有20%价差的可以买,不要买二手房。

  而实际的数据也跟我的判断是一致的,从18年3月份开始, 特别是317调控后,北京二手房均价持续下跌了11个月之后在3月份止跌上涨,并且连续上涨。

  

  我也明确的告诉了大家,北京不要担心能涨多少,行情只是小幅反弹,涨5个点可以,涨10%都很难,想涨百分之二三十基本上不可能,调控这么严格,换房族基本上都是非普通住宅,8成首付,丧失了金融属性,没有了杠杆,也就没有那么多的人有能力随随便便拿出八百万一千万买房的。

  所以现在手头储蓄不多的刚需们大可安安心心的再攒两年钱,未来两三年调控不可能放松,楼市以平稳为主,大家都有机会上车。

  从货币和金融来看,目前的基调还是去杠杆,7月底的政治局会议传达的精神非常明确:

  “要把好货币供给总闸门、坚定做好去杠杆工作,只是在操作上要把握好力度和节奏,协调好各项政策出台时机。”

  这说明政府去杠杆的决心未变,去杠杆必然导致货币增速大幅下降,流动性紧缩,我们的M2同比还在继续往下走.

  

  货币政策依然还是稳健为主,但是可能会继续上调公开市场操作利率,比如逆回购利率,这样对我们买房的存量贷款就没有影响,只是增量有影响。

  我之前说过,今年加息的可能性依然非常小,因为加息实在是影响太大了,而逆回购利率虽然也是加息,但意义导向还是完全不一样的,只影响增量,不影响存量。目前我们的经济还处在转型中,企业的盈利能力没有明显的改善,现在企业已经不堪重负,负债率又特别高,地方城投平台更是如此,如果加息,他们的利息又高了,财务成本增加,企业更是岌岌可危,裁员下岗的问题又会严重,考虑到国内企业的脆弱性,我们现在是非常不愿意加息的,最好是能拖就拖,能不加就不加。

  同时,我们的消费数据也十分不乐观,从出口降速以来,消费一直被寄予厚望,但是从2017年下半年以来,社会消费品零售总额的数据一直在下滑,由于房价上涨对消费能力的透支,消费降级已经是很多家庭的选择了。

  所以从货币的基本面看,过紧和过松都不太合适, 依然稳健。

  2. 房贷利率和居民杠杆率

  过去几年,老百姓变了,被互联网和金融不断冲击洗脑的这一代人,变得不爱储蓄了,以前的文章老有说中国人喜欢储蓄,现在老有人说中国人太爱用杠杆了。

  但是不管怎么样,事实是居民杠杆率过去几年以来,增速飞快。中国目前的房贷收入比非常高,这说明啥?

  首先,我们赚的还是不够多,赚的钱全用来还房贷了;其次,都还房贷了,哪还有钱去消费?所以才有消费降级。

  贝壳数据显示,中国的房贷收入比已经达到74%,而美国降到了71%的水平,中国比美国还高了。

  

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  从未来看,居民加杠杆十分有限,因为居民负债真的太高了!

  大家都知道加杠杆的钱都去哪了?只有房地产能吸纳这么多的货币。

  再打开看下各个典型城市的房贷收入比看,深圳一骑绝尘,我一直以来就说,深圳人民在杠杆的利用上绝对是全国人民的老师,投资炒作之风十分盛行,公司买房,投资买房占的比重很大。

  我之前也专门分析过这个问题“樱桃:深圳重要调控文件流出,看完让我惊呆了!”。

  而在二线城市里面,厦门是最高的,厦门岛内面积小,用杠杆很容易撬动这个小球。不多说了,不然厦大教授又要来了。

  

  再从居民的贷款额新增变化和趋势来看,从2017年下半年开始,居民贷款额是呈下降趋势的,这跟大家的感觉应该一致:那就是从2018年以来,杠杆一直在下降,这说明整体上,楼市的确没那么热了。

  

  3. 人口

  关于城市化进程和人口,我之前也专门写过人口的分析文章,结论是什么?

  首先,2018年,2019年是一个绝对的拐点,因为从1991年开始人口剧减,只有2008万人,比1990年的人口减少了613万,降低幅度达23.4%,接近四分之一了,简直是断崖式下降。

  

  从91年到99年,这部分人群到了已经毕业或者接近毕业的年龄,还没到买房的核心时间窗,真正要体现到房价的需求上面,可能还要延迟几年,但是至少说明了一点,人口的出生率从2018年是一个开始的拐点,这也是为什么2018年我们的砖家要拿生育基金说事的一个原因,后面因为人口因素引起的购房需求会逐步减少,这是从人口这个大基本面来看的。

  另外,现在生不起,不敢生的90后这一代的平均使用面积,随着出生率的降低会大幅减少大户型房子的需求,小两口过日子只需要个小三房。

  而且我还没有考虑人口老龄化带来的影响。

  其次,从结构上分析,长期从城市化进程来看,人口必然引发一二线城市和三四线城市在房价上的巨大反差,因为现在三四线因为棚改红利期还没有过去,一旦最后这波棚改驱动慢慢消失,没有人口流入支撑的大部分三四五线城市,涨完这一波,就歇菜了,而且会迎来一个非常漫长的调整期,况且前段时间又放出消息,说棚改力度会大大减弱,这些都会加速三四线楼市红利期的提早释放。

  也许,距离小镇楼市萧条的那天真的不远了。

  

  再次,对人口长期净流入的一线城市,比如深圳,这几年每年流入的人口还有五六十万,深圳人口平均年龄是32岁,80后居多,2015-2017年,1980-1985出生的人换房特别多,未来几年,仍是1985-1990年出生的买房换房高峰期。

  特别是经过这几年二三线也普涨后,比如厦门、杭州、武汉、成都、南京跟深圳的价差在缩小,很多人在准备入户深圳买房。

  需求是有的,但是房价短期涨幅过高了,透支了需求。

  而且深圳调控升级后,市场被再次打压,因此中短期内(两三年),房价很难明显上涨,刚好也给了市场累计足够的购买力,消化泡沫。为下次需求爆发积累能量。

  这些最后一点就是城市圈的概念,三大城市圈已经形成,而且我认为人口会更加聚集,环沪,环京,环广深三大城市圈,随着高铁的逐步完善将虹吸更多人口。

  其次是重点城市和各个省的省会城市为核心的第二梯队,西部的成都、重庆,中部的武汉、长沙,东部的杭州、南京其实还是环沪城市圈概念,沿海省份的福建厦门、福州,山东的济南和青岛,北部的郑州、西安等省会城市,长远都是具有人口吸附力的中心城市。

  4. 总结

  最后我来总结下楼市下半场的基本面:

  从政策上看,坚持房住不炒的方针不动摇,短期内不会变。

  从市场来看,2016年10月份热点城市普遍调控以来,一线城市,北上深已经在横盘调整,广州慢半拍,目前阴阳合同依然盛行;二线城市中,厦门房价已经处于下跌中,福州、南京、济南、青岛、成都、杭州、郑州这几个热点城市的二手房价,高点已经过了,想要成交,必须要降价。

  目前只有长沙、重庆、西安、武汉、杭州,由于限价严格,存在新房与二手房价格倒挂,因此新房市场仍然较为火爆,甚至是一房难求。

  还有一些弱二线城市,比如南宁、昆明、贵州的新房市场,由于上涨较晚,目前属于补涨行情。

  三四线城市,依旧是我所说的那个原则,翻倍的就差不多涨完了,没有的大概率继续涨,因为三四线城市走向很大程度取决于棚改货币化政策,库存多的继续去库存,货币继续宽松,想不涨都难。

  我后面会持续重点关注一二线城市,三四线城市的信息比较闭塞和落后,反应也会慢几拍,三四线城市一定要多关注一二线城市的动向,就如2015年上涨,深圳最先启动,半年后才轮到上海,2016年北京才启动,然后才是广州和二线城市齐飞,到2017年三四线才有反应。

  下跌也是这样,各个城市的轮动节奏不一样。

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作者: sf999

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